澳洲房源中的房屋面积包括哪些空间？

先看名称、来源和用途

一个面积数字如果没有名称和来源，信息并不完整。营销户型图、规划申请图、登记 strata plan 和建筑统计资料服务于不同用途，测量边界也可能不同。

应先问清原始文件如何称呼这个数字、由谁制作，以及计入了哪些空间。不要自行把 building area、total area 或 area under roof 都理解成封闭室内居住面积。

封闭室内面积

买房比较时，可以先把封闭住宅室内面积作为统一起点。一种实用做法是沿外墙完成面的内侧计算，并纳入这个边界内的房间、走道、内置柜和其他封闭空间。

这只是 FloorSQ 建议的比较口径，不是全澳统一的法律定义。例如 NSW BASIX 为自身评估目的采用特定的 internal floor area 定义，其他文件则可能按墙体中线或外缘测量。

• 每套房使用同一种墙体边界。
• 逐层计算，并说明楼梯和挑空如何处理。
• 内置储物和封闭杂物间采用一致的计入规则。

Building area 和 gross floor area 要看具体文件

本文引用的 ABS Building Activity 新建住宅数据，以外墙外缘作为 floor area 边界，并排除外墙以外未封闭的 verandah 和 carport。ABS 也提醒，部分公寓数据可能包含门厅、电梯和住户设施等共享区域。

NSW 的规划规则有自己的 gross floor area 计算方法和排除项。这个州级规划定义不能被当成所有澳洲房产广告中 GFA 的统一含义。

车库和户外空间应单独列出

车库、车棚、阳台、露台、verandah 或 alfresco 户外区可能很有价值，但并不等同于封闭室内空间。它们是否出现在宣传总面积中，取决于原始文件和测量规则。

为了同口径比较，建议先列室内面积，再分别列停车、有顶户外区和露天区域。只有清楚标明“更广义合计”时，才把这些数字相加。

• 室内面积估算
• 车库或停车
• 有顶户外区域，包括适用时的 alfresco
• 阳台、露台、verandah 或露天平台
• 其他储物空间或独立建筑

Strata lot 面积要结合登记文件核对

Strata lot 面积不一定等于公寓套内面积。阳台、车库、车位、储物间或庭院可能属于该 lot，也可能属于 common property 或受专用安排约束，具体要看登记图和 by-laws。

购买公寓时，应请律师或过户师核对合同、strata plan 和 by-laws。营销户型图可以帮助理解布局，但不能决定产权边界。

土地面积不是住房面积

土地面积描述的是 lot 或地块。它可以用于另一种每平方米价格分析，但不能代替住宅本身的面积。使用土地单价和住房单价时，应清楚标注，避免把两个不同指标混在一起。

Survey plan 可能只显示土地边界和尺寸，不显示建筑轮廓或室内房间。不同问题应使用对应的原始文件。